DEL SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE LOS PREDIOS RÚSTICOS AL AMPARO DEL
DECRETO LEGISLATIVO Nº 667, LEY DEL REGISTRO DE PREDIOS RURALES.
A inicios de
la década de los 90’ empezó a liberarse la tenencia de la tierra rústica de las
limitaciones a que las había sometido el Decreto Ley Nº 17716, “Ley de Reforma Agraria”, mediante la
dación de dispositivos legales orientados a generar un mercado de tierra,
atraer inversión hacia el Sector Agrario, permitir la libre transferencia de
propiedades agrarias y culminar los procedimientos de adjudicación y titulación
de las tierras afectadas y expropiadas por el proceso de Reforma Agraria.
Así tenemos
que el día 30 de julio de 1991 se promulgó el Decreto Legislativo N° 653, Ley
de Promoción de las Inversiones en el Sector Agrario, que suplió al derogado Decreto
Ley N° 17716 y dispuso la culminación de las acciones de catastro, titulación e inscripción
a nivel nacional de los predios rústicos fueron adjudicados dentro de la Reforma
Agraria.
Asimismo, alegando
ser un mecanismo jurídico para promover las inversiones dentro del Sector
Agrario, se estableció un procedimiento que según los legisladores debía ser “ágil
y eficaz” para la titulación, así como para la inscripción registral de predios
rústicos, y los concernientes a la posesión y la propiedad de las edificaciones
que albergaban estos predios, se promulgó el Decreto Legislativo Nº 667, Ley
del Registro de Predios Rurales, del 13 de setiembre de 1991, que creó a nivel
nacional el Registro de Predios Rurales que pasó a formar parte del Registro
Predial, que está conformado por los siguientes registros:
01) El
Registro de Pueblos Jóvenes;
02) El
Registro de Urbanizaciones Populares; y
03) El
Registro de Predios Rurales.
Esta Ley del
Registro de Predios Rurales, fue modificada por la Ley Nº 26838, publicada el 10
de julio de 1997 y la Ley Nº 27161,
publicada el 05 de agosto de 1999. Por la primera se introdujo cambios en lo
referente a la notificación de la posesión, los planos para la inscripción y
las pruebas de la posesión, y por la segunda se volvió a modificar la parte
concerniente a las pruebas de la posesión e incorporó un capítulo mediante el
cual se otorgó facultades al Proyecto Especial de Titulación de Tierras - PETT
para determinar, convertir o rectificar las áreas de los predios rurales.
¿Qué
títulos pueden inscribirse en el Registro de Predios Rurales?
Se
inscriben en este Registro:
a) El derecho de propiedad de predios rurales y de
la edificación que se hubiese construido en ellos;
b)
El derecho de propiedad de los predios rurales
ya inscritos en el Registro de la Propiedad Inmueble y el de la edificación que
se hubiese construido sobre ellos;
c) El derecho de posesión de predios rurales y la
propiedad de las edificaciones que se hubiesen construido en ellos;
d) Los actos y contratos que constituyan, declaren,
transmitan, modifiquen, limiten o extingan los derechos que son objeto de la
inscripción; y,
e)
Las resoluciones judiciales o administrativas
relativas a derechos inscritos.
¿Qué predios pueden inscribirse en el
Registro de Predios Rurales?
La Ley señala la
existencia de dos clases de predios rurales que pueden inscribirse en el
Registro de Predios Rurales:
- Predios Rurales de Propiedad del
Estado, haciendo la aclaración que se trata de bienes del dominio
privado del Estado, entre los que se encuentran:
a) Los predios eriazos susceptibles de ser
incorporados a la actividad agraria.
b)
Los predios abandonados.
c)
Los predios transferidos a título gratuito al
Estado.
- Predios Rurales de Propiedad de particulares, entre los que señala:
a)
Los predios afectados y expropiados por el
proceso de Reforma Agraria adjudicados a título gratuito.
b) Los predios afectados y expropiados por el
proceso de Reforma Agraria adjudicados a título oneroso con resolución de
cancelación o condonación de la deuda agraria.
c)
Los predios afectados y expropiados por el
proceso de Reforma Agraria adjudicados a título oneroso sin resolución de
cancelación o condonación de la deuda agraria.
d)
Los predios rurales adquiridos de un
beneficiario de Reforma Agraria.
e)
Los predios expropiados para fines agrarios.
f)
Los predios rurales no afectados por Reforma
Agraria.
¿Cómo
se realizaba el saneamiento legal y la inscripción registral de los predios
rurales?
En primer
lugar es conveniente aclarar que este Decreto Legislativo define como “Predio
Rural” a “aquella porción de tierra
ubicada en área rural o en área de expansión urbana declarada zona intangible,
dedicada a uso agrícola, pecuario o forestal.” De modo que existiendo una
definición legal sobre esta materia, al menos dentro de la administración
pública, ya no resulta conveniente denominar a porciones de tierras como
chacra, finca, granja, pago, cerco, hacienda,
etc.
El saneamiento
físico-legal de la propiedad rural que se realizaba al amparo de esta Ley era un
procedimiento de prescripción adquisitiva administrativa de dominio, en la vía
registral, aplicable sobre los predios que pasaron a propiedad del Estado por
el proceso de Reforma Agraria y los de propiedad de particulares, es decir de
las áreas no reformadas.
Esta norma
constituyó la base para que, a partir de la firma del Contrato de Préstamo 906 OC /PE del 08 de mayo 1996, firmado con
el Banco Interamericano de Desarrollo BID, diera origen a la creación del
Proyecto de Titulación y Registro de Tierras - PTRT, para la ejecución de
cuatro componentes y con la participación de tres organismos ejecutores:
COMPONENTES
|
EJECUTORES
|
1.- TITULACION Y SANEAMIENTO DE
PREDIOS RURALES
|
PETT(*)
|
2.- CATASTRO RURAL
|
PETT
|
3.- INSCRIPCION REGISTRAL
|
SUNARP(**)
|
4.- MONITOREO AMBIENTAL
|
INRENA(***)
|
(*) Proyecto Especial
de Titulación de Tierras y Catastro Rural.
(**) Superintendencia
Nacional de Registros Públicos.
(***) Instituto
Nacional de Recursos Naturales.
El
procedimiento para la inscripción de predios rurales, se iniciaba con el
reconocimiento del derecho de posesión, para este efecto la Ley reconocía dos
situaciones diferentes: 01) La posesión de predios rurales de propiedad del
Estado; y 02) La posesión de predios rurales de propiedad de particulares.
Con relación a
estos últimos, el procedimiento administrativo para inscribir la posesión en el
Registro de Predios Rurales, significó la transformación del trámite judicial
de prescripción adquisitiva de dominio en uno de naturaleza registral (o
administrativo). Sin que estos quiera decir que hubiera reemplazado al proceso
judicial de Prescripción Adquisitiva de Dominio prevista en el artículo 505º y
siguientes del Código Procesal Civil.
Solo en caso
de presentarse la Oposición a esta prescripción administrativa por parte de alguna
persona interesada, dicho trámite derivaba a la vía judicial.
Inscripción
del derecho de posesión sobre los predios rurales de propiedad del Estado
Para la inscripción
del derecho de posesión sobre los predios rurales de propiedad del Estado debía
cumplirse con los siguientes requisitos:
a.
Que se encuentre inscrito el derecho de
propiedad del predio rural a favor del Estado.
b.
Que se acredite la explotación económica a que
se refiere su artículo 27º[i] y la
posesión directa (por uno mismo), continua (todos los días), pacífica (sin
pleitos o controversia con terceros), pública (que todos conocen de su
posesión) del predio rural durante un plazo mayor de un año anterior a la fecha
de presentación de la solicitud de inscripción, con las pruebas señaladas en
los artículos 26º y 27º del Decreto Legislativo Nº 667.
c.
Que se presente el Formulario Registral, firmado
por el solicitante y por notario público o por abogado colegiado y por
verificador, acompañado de las pruebas referidas en el acápite anterior y de
los planos a que se refiere el Capítulo Quinto del presente dispositivo, según
sea el caso.
Esta
inscripción no era de aplicación para:
- Los ocupantes de predios rurales situados en terrenos de uso público a que se refiere el artículo 128º[ii] de la Constitución Política del Perú de 1979. (No olvidar que la Ley es de 1991)
- En terrenos destinados a proyectos especiales de desarrollo agrario cooperativo y comunal "PRODACC" o cualquier otro proyecto especial creado o por crearse referente a terrenos de naturaleza eriaza.
- Los terrenos situados en áreas reservadas por el Estado.
Inscripción
del derecho de posesión de predios de propiedad de particulares
Para la inscripción
del derecho de posesión de predios de propiedad de particulares, quien
estaba poseyendo y explotando
económicamente un predio rural de propiedad de particulares en forma directa (uno
mismo), continua (todos los días), pacífica (sin pleitos o controversia con
terceros), pública (que todos los vecinos del sector conocen de su posesión) y
como propietario, por un plazo mayor de cinco (05) años, podía solicitar la
inscripción de su derecho de posesión en el Registro Predial.
Para
ello debía tener los siguientes requisitos:
a. Que se apruebe el derecho de posesión y la
explotación económica a través de la presentación de las pruebas señaladas en
el artículo 26º[iii]
y en el artículo 27[iv]
del Decreto Legislativo Nº 667, destinadas a acreditar la posesión y la
explotación económica durante cinco años.
b. Que no exista vínculo contractual entre el
poseedor y el propietario del predio relativo a la posesión del mismo, es decir
que el recurrente no sea inquilino, anticresista, comodatario, etc., del
predio.
c. Que el Formulario Registral, sea firmado por
notario público o abogado colegiado y por verificador, acompañado de:
i. Las pruebas del derecho de posesión y de la
explotación económica del predio rural; y
ii. Copia de los planos a que se refería el Capítulo
Quinto del Decreto Legislativo Nº 667, según sea el caso.
Parcelación
de los predios de las Empresas Campesinas Asociativas
Por este
Decreto Legislativo también se incentivó la parcelación definitiva del
territorio de las Empresas Campesinas Asociativas, es decir de aquellas
empresas creadas al amparo del Texto Único Concordado del Decreto Ley Nº 17716,
Ley de Reforma Agraria y adjudicatarias de las tierras afectadas y expropiadas
con ese fin, nos referimos a las cooperativas agrarias, sociedades agrícolas de
interés social, empresas rurales de propiedad social, grupos campesinos y
cualquier otra forma de organización campesina que conduzca directamente tierras
de aptitud agropecuaria.
Los
requisitos para inscribir la parcelación eran:
a) Que el derecho de propiedad de la Empresa
Campesina Asociativa se encuentre inscrito en el Registro Predial.
b) Que la Empresa Campesina Asociativa acuerde la
parcelación en Junta o Asamblea General con el voto conforme de no menos de dos
tercios de sus socios hábiles; y
c) Que se presente el Formulario Registral firmado
por el solicitante, por notario público o abogado colegiado y por verificador
acompañado de los siguientes documentos:
-
Copia certificada del Acta de la Asamblea
General de los miembros de la Empresa Campesina Asociativa en que conste el
acuerdo de parcelación.
-
Copia del plano de parcelación, conforme a lo
dispuesto en el artículo 33º del Decreto Legislativo Nº 667.
Para
la independización e inscripción del derecho de propiedad de la parcela transferida
al socio o al trabajador estable de la Empresa Campesina Asociativa, debía
cumplirse con los siguientes requisitos:
a) Que la parcelación del predio rural de la
Empresa Campesina Asociativa se encuentre
inscrita en el Registro Predial.
b) Que se presente el Formulario Registral firmado
por el solicitante y por notario público o abogado, acompañado de copia simple
del documento en que conste la transferencia de propiedad de la parcela a favor
del socio o del trabajador estable de la empresa.
Esta norma legal
también admitía la inscripción simultánea del derecho de propiedad de la
Empresa Campesina Asociativa sobre el predio rural, de la parcelación, así como
la independización registral de las parcelas y la inscripción del derecho de
propiedad favor de los parceleros, siempre que se cumpliera con los requisitos legalmente
establecidos.
Es
importante aclarar que las normas de este Decreto Legislativo, en ningún caso,
eran aplicables dentro del territorios de las Comunidades Campesinas y Nativas,
y si por alguna extraña circunstancias se hubiera titulado a un comunero como
parcelario dentro de tierras comunales, estos títulos resultan nulos de pleno
derecho, en razón de que las tierras comunales por mandato constitucional son
imprescriptibles.
Notificación
de la posesión inscrita.
Una
vez inscrito el derecho de posesión en la Sección Especial de Predios Rurales
del Registro de Propiedad Inmueble de la Oficina Registral Regional o en el
Registro Predial, el Registrador Público debía ordenar la notificación de esta
inscripción al propietario, a los colindantes y a los vecinos del predio rural,
mediante carteles que debían exhibirse:
- En el
local de los Registros Públicos.
- En el
predio rural materia de la inscripción.
- En el
local del municipio distrital o provincial según corresponda.
- En el
Juzgado de Paz y en el Juzgado Especializado en lo Civil más cercano.
- En el
local de la Dirección Regional o Subregional Agraria o la Oficina Agraria de
la jurisdicción donde se ubique el predio.
- En la iglesia parroquial, si los hubiere.
Estos carteles
debían permanecer durante treinta (30) días contados a partir del primer día de
su publicación.
Del
mismo modo, estas notificaciones debían ser publicadas por una sola vez y en
forma gratuita en el Diario Oficial “El Peruano”. La presentación de la citada
publicación en el Diario Oficial era exigible por los Registros Públicos para
la inscripción del derecho de propiedad.
Estas
notificaciones debían consignar los siguientes datos:
a) El nombre completo del poseedor con derecho
inscrito en la Oficina Registral correspondiente:
b) La ubicación, el área, linderos, perímetro, el
código registral del predio rural y su código catastral, si existía.
c) Finalmente en la misma notificación debía
señalarse que de no presentarse oposición durante los treinta (30) días
siguientes a la fecha del primer día de su publicación, se procedería a la
inscripción, en forma automática, del derecho de propiedad del solicitante, sin
requerirse declaración judicial previa.
Oposición
a la inscripción de la prescripción.
La
oposición debía presentarse por escrito ante el Registro Predial, acompañando
pruebas documentales que certifiquen que el titular con derecho de posesión inscrito
no se encontraba explotando económicamente el predio, ni poseyéndolo con
arreglo a lo señalado por el primer párrafo del artículo 22º[v] del
Decreto Legislativo Nº 667.
En este caso
el Registrador debía remitir la oposición al Juez competente. La Oposición y
sus antecedentes debían ser tenidos como si se tratara del escrito de la
demanda y sobre esa base el Juez debía dictar el Auto Admisorio de la misma. Este
proceso judicial se denominaba OPOSICIÓN A LA INSCRIPCIÓN DE LA PRESCRIPCIÓN, y debía sujetarse a las reglas del
proceso abreviado del nuevo Código Procesal Civil.
Producida
la Oposición el Registrador Público debía inscribir la misma en la partida
registral donde se había inscrito la posesión.
Culminado
el proceso judicial, el Juzgado competente debía enviar una copia de la Sentencia
consentida al Registro Predial, que podía ser de dos modos:
a) Si la oposición era declarada fundada, el Registrador
Público, debía cancelar el asiento donde corría inscrito el derecho de posesión
y cualquier otro asiento posterior que pudiera ser consecuencia del mismo; y
b) Si la oposición era declarada infundada, el
registrador debía inscribir la propiedad del predio rural a nombre del poseedor.
Inscripción
de la prescripción adquisitiva.
Si
la oposición sólo afectaba a una parte del predio rural, el derecho de posesión
sobre la parte restante, se convertía en derecho de propiedad. Para este efecto
el poseedor debía solicitar la independización registral de la parte del predio
rural materia de la oposición. Hecha la independización el Registrador Público debía
inscribir el derecho de propiedad.
000ººº000
Es
preciso aclarar que los procedimientos administrativos para el saneamiento
físico legal de los predios rústicos al amparo del Decreto Legislativo Nº 667, fueron
ejecutados por el Proyecto Especial Titulación de Tierras y Catastro Rural –
PETT, creado mediante la Octava
Disposición Complementaria del Decreto Ley N° 25902, Ley Orgánica del
Ministerio de Agricultura, del 27 de noviembre de 1992, cuyo objetivo general
fue generar las condiciones básicas para el desarrollo de un mercado de tierras
rurales en el país a fin de promover la inversión en el agro; siendo sus objetivos
específicos los de regularizar la propiedad de los predios rurales, consolidar
e institucionalizar el Catastro Rural, y establecer un sistema único y
automatizado de Registro de la Propiedad Rural.
En el año 2007,
ante las denuncias de corrupción, mediante Decreto Supremo Nº
005-2007-VIVIENDA, del 21 de febrero del 2007 el PETT fue absorbido por COFOPRI. Pero por mismo motivos
de corrupción ocurridas en el COFOPRI, las funciones del ex PETT fueron
transferidas a los Gobiernos Regionales como parte de la transferencias que
debían realizarse desde el nivel central para la función contemplada en el
inciso n) del artículo 51º de la Ley Nº 27867, Ley Orgánica de Gobiernos
Regionales.
Finalmente
cabe debemos señalar que estos procedimientos administrativos culminaron cuando
se acabó el financiamiento del Banco Interamericano de Desarrollo – BID.
[i]
Artículo 27.- Prueba de la explotación
económica.
La
explotación económica del predio rural deberá acreditarse a través de la
inspección ocular que efectúe el verificador. En dicha inspección el
verificador deberá constatar: la existencia de sementeras de plantaciones de
cultivo o de crianza de ganado de acuerdo a la capacidad de los pastos, o en su
caso, de labores de preparación de suelos.
Se
considera que también existe explotación económica en los predios rurales que
se encuentran en período de descanso.
El
amojonamiento, cercos, cortes de madera, construcciones de edificaciones u
otros actos similares no constituyen por sí solos pruebas de la explotación
económica.
[ii]
Patrimonio Cultural de la Nación
Artículo 128.- Los bienes públicos, cuyo uso es de todos, no son
objeto de derechos privados.
[iii] Artículo 26.- Pruebas de la posesión.
La
posesión directa, continua, pacífica, pública y como propietario del predio
rural, debe acreditarse a través de la presentación al Registro correspondiente
de dos pruebas. Una de ellas es, necesariamente, cualesquiera de las tres
declaraciones escritas siguientes:
a) De
todos los colindantes o seis vecinos;
b) De
los comités, fondos u organizaciones representativas de los productores
agrarios de la zona; y,
c) De
las Juntas de Usuarios o Comisiones de Regantes del respectivo Distrito de
Riego.
La
declaración correspondiente debe constar en Formulario Especial, debiendo
acreditar los derechos del solicitante sobre el predio y, en su caso, los del
cónyuge o conviviente.
En
adición a una de las pruebas obligatorias antes citadas, se debe acompañar
cualesquiera de los documentos que a continuación se detallan, los mismos que
constituyen pruebas complementarias:
1) Constancia
de posesión otorgada por la Agencia Agraria respectiva para fines de
inscripción del derecho de posesión al amparo del Decreto Legislativo Nº 667,
con indicación del nombre del poseedor y de la ubicación o identificación del
predio; expedida dentro de los 6 (seis) meses anteriores a la solicitud de
inscripción en el Registro.
2) Documentos
que acrediten préstamos o adelantos de préstamos por crédito agrario, otorgados
por instituciones bancarias como cajas rurales u otras instituciones del
sistema financiero nacional en favor del poseedor. Dichos documentos deben
contener los datos que permitan identificar al predio al que se refiere la
solicitud de inscripción.
3) Declaración
Jurada de Pago del Impuesto Predial correspondiente a los años de posesión del
predio al que se refiere la solicitud de inscripción. Las declaraciones juradas
que hayan sido formuladas en vía de regularización sólo tienen mérito para
acreditar la posesión respecto de la fecha en que ellas han sido presentadas.
4) Recibos
de pago realizados por el poseedor, por concepto de uso de agua con fines
agrarios, de adquisición de insumos, materiales, equipos, maquinarias u otros
activos necesarios para iniciar, ampliar o diversificar la campaña agrícola y
las actividades económicas del solicitante. Dichos recibos deben contener los
datos que permitan identificar al predio al que se refiere la solicitud de
inscripción.
5) Documento
público o documento privado, con firmas legalizadas por Notario Público o Juez
de Paz, en el que conste la transferencia de la posesión plena del predio en
favor del solicitante. En caso de que el documento privado carezca de firmas
legalizadas, para su presentación, se requiere que todos los intervinientes en
el acto jurídico contenido en su texto suscriban el Formulario Registral o, en
su defecto, que el documento que contiene el contrato sea reconocido
judicialmente.
6) Contrato
de compraventa de la producción agraria, pecuaria o forestal celebrado por el
poseedor con empresas del Estado. Este contrato deberá contener los datos que
permitan identificar el predio al que se refiere la solicitud de inscripción.
7) Constancia
de registro del poseedor en el respectivo padrón de regantes de la
administración técnica del distrito de riego con respecto al predio, expedida
dentro de los 6 (seis) meses anteriores a la presentación de la solicitud de
inscripción.
8) Inspección
judicial de tierras en proceso de prueba anticipada, con el objeto de verificar
la posesión del predio.
9) Certificado
de inscripción de marcas y señales de ganado expedido a nombre del poseedor del
predio.
10) Certificado
de inscripción del poseedor del predio en el padrón de prestatarios de fondo
rotatorios.
11) Certificado
expedido a nombre del poseedor del predio de haber sido empadronado por el
Instituto Nacional de Estadística e Informática.
12) Certificado
expedido a nombre del poseedor del predio de tener adeudos pendientes de pago
por contratos de créditos agrícolas con FONDEAGRO o el Ministerio de
Agricultura. Dicha certificación debe contener los datos que permitan
identificar al predio al que se refiere la solicitud de inscripción.
13) Certificado
en que conste que el poseedor fue prestatario del Banco Agrario. Dicha
certificación debe contener los datos que permitan identificar al predio al que
se refiere la solicitud de inscripción.
14) Certificado
en que conste que el predio estuvo inscrito a nombre del poseedor solicitante
en el Padrón Catastral de la ex Dirección General de Reforma Agraria y
Asentamiento Rural.
Los
registradores públicos por el solo mérito de una de las pruebas obligatorias y
una prueba complementaria, inscriben el derecho de posesión invocado por el
solicitante.
El
poseedor puede sumar a su plazo de posesión, los plazos posesorios de los
anteriores poseedores plenos. Para tal efecto debe acreditar la cadena
ininterrumpida de los plazos posesorios anteriores al suyo, bajo la modalidad y
con las pruebas establecidas en el presente artículo.
[iv] Artículo 27.- Prueba de la explotación
económica.
La
explotación económica del predio rural deberá acreditarse a través de la
inspección ocular que efectúe el verificador. En dicha inspección el
verificador deberá constatar: la existencia de sementeras de plantaciones de
cultivo o de crianza de ganado de acuerdo a la capacidad de los pastos, o en su
caso, de labores de preparación de suelos.
Se considera que también existe explotación económica
en los predios rurales que se encuentran en período de descanso.
El amojonamiento, cercos, cortes de madera,
construcciones de edificaciones u otros actos similares no constituyen por sí
solos pruebas de la explotación económica.
[v]
Artículo 22.- Inscripción del derecho de
posesión.
Quien
esté poseyendo y explotando económicamente un predio rural de propiedad de
particulares en forma directa, continua, pacífica, pública y como propietario,
por un plazo mayor de 5 años, podrá solicitar la inscripción de su derecho de
posesión en el "Registro Predial".
(…...)
