lunes, 15 de enero de 2018

SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE LA PROPIEDAD RURAL (I)

DEL SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE LOS PREDIOS RÚSTICOS AL AMPARO DEL DECRETO LEGISLATIVO Nº 667, LEY DEL REGISTRO DE PREDIOS RURALES.


A inicios de la década de los 90’ empezó a liberarse la tenencia de la tierra rústica de las limitaciones a que las había sometido el Decreto Ley Nº 17716, “Ley de Reforma Agraria”, mediante la dación de dispositivos legales orientados a generar un mercado de tierra, atraer inversión hacia el Sector Agrario, permitir la libre transferencia de propiedades agrarias y culminar los procedimientos de adjudicación y titulación de las tierras afectadas y expropiadas por el proceso de Reforma Agraria.

Así tenemos que el día 30 de julio de 1991 se promulgó el Decreto Legislativo N° 653, Ley de Promoción de las Inversiones en el Sector Agrario, que suplió al derogado Decreto Ley N° 17716 y dispuso la culminación de  las acciones de catastro, titulación e inscripción a nivel nacional de los predios rústicos fueron adjudicados dentro de la Reforma Agraria.

Asimismo, alegando ser un mecanismo jurídico para promover las inversiones dentro del Sector Agrario, se estableció un procedimiento que según los legisladores debía ser “ágil y eficaz” para la titulación, así como para la inscripción registral de predios rústicos, y los concernientes a la posesión y la propiedad de las edificaciones que albergaban estos predios, se promulgó el Decreto Legislativo Nº 667, Ley del Registro de Predios Rurales, del 13 de setiembre de 1991, que creó a nivel nacional el Registro de Predios Rurales que pasó a formar parte del Registro Predial, que está conformado por los siguientes registros:

01) El Registro de Pueblos Jóvenes;
02) El Registro de Urbanizaciones Populares; y
03) El Registro de Predios Rurales.

Esta Ley del Registro de Predios Rurales, fue modificada por la Ley Nº 26838, publicada el 10 de julio de 1997  y la Ley Nº 27161, publicada el 05 de agosto de 1999. Por la primera se introdujo cambios en lo referente a la notificación de la posesión, los planos para la inscripción y las pruebas de la posesión, y por la segunda se volvió a modificar la parte concerniente a las pruebas de la posesión e incorporó un capítulo mediante el cual se otorgó facultades al Proyecto Especial de Titulación de Tierras - PETT para determinar, convertir o rectificar las áreas de los predios rurales.

¿Qué títulos pueden inscribirse en el Registro de Predios Rurales?

            Se inscriben en este Registro:

a)   El derecho de propiedad de predios rurales y de la edificación que se hubiese construido en ellos;

b)      El derecho de propiedad de los predios rurales ya inscritos en el Registro de la Propiedad Inmueble y el de la edificación que se hubiese construido sobre ellos;

c)  El derecho de posesión de predios rurales y la propiedad de las edificaciones que se hubiesen construido en ellos;

d)    Los actos y contratos que constituyan, declaren, transmitan, modifiquen, limiten o extingan los derechos que son objeto de la inscripción; y,

e)      Las resoluciones judiciales o administrativas relativas a derechos inscritos.


¿Qué predios pueden inscribirse en el Registro de Predios Rurales?

            La Ley señala la existencia de dos clases de predios rurales que pueden inscribirse en el Registro de Predios Rurales:

  1. Predios Rurales de Propiedad del Estado, haciendo la aclaración que se trata de bienes del dominio privado del Estado, entre los que se encuentran:

a)  Los predios eriazos susceptibles de ser incorporados a la actividad agraria.
b)      Los predios abandonados.
c)      Los predios transferidos a título gratuito al Estado.

  1. Predios Rurales de Propiedad de particulares, entre los que señala: 
a)      Los predios afectados y expropiados por el proceso de Reforma Agraria adjudicados a título gratuito.
b)    Los predios afectados y expropiados por el proceso de Reforma Agraria adjudicados a título oneroso con resolución de cancelación o condonación de la deuda agraria.
c)      Los predios afectados y expropiados por el proceso de Reforma Agraria adjudicados a título oneroso sin resolución de cancelación o condonación de la deuda agraria.
d)     Los predios rurales adquiridos de un beneficiario de Reforma Agraria.
e)      Los predios expropiados para fines agrarios.
f)       Los predios rurales no afectados por Reforma Agraria.

¿Cómo se realizaba el saneamiento legal y la inscripción registral de los predios rurales?

En primer lugar es conveniente aclarar que este Decreto Legislativo define como “Predio Rural” a “aquella porción de tierra ubicada en área rural o en área de expansión urbana declarada zona intangible, dedicada a uso agrícola, pecuario o forestal.” De modo que existiendo una definición legal sobre esta materia, al menos dentro de la administración pública, ya no resulta conveniente denominar a porciones de tierras como chacra, finca,  granja, pago, cerco, hacienda, etc.

El saneamiento físico-legal de la propiedad rural que se realizaba al amparo de esta Ley era un procedimiento de prescripción adquisitiva administrativa de dominio, en la vía registral, aplicable sobre los predios que pasaron a propiedad del Estado por el proceso de Reforma Agraria y los de propiedad de particulares, es decir de las áreas no reformadas.

Esta norma constituyó la base para que, a partir de la firma del Contrato de Préstamo  906 OC /PE del 08 de mayo 1996, firmado con el Banco Interamericano de Desarrollo BID, diera origen a la creación del Proyecto de Titulación y Registro de Tierras - PTRT, para la ejecución de cuatro componentes y con la participación de tres organismos ejecutores:

COMPONENTES
EJECUTORES
1.- TITULACION Y SANEAMIENTO DE PREDIOS RURALES
PETT(*)
2.- CATASTRO RURAL
PETT
3.- INSCRIPCION REGISTRAL
SUNARP(**)
4.- MONITOREO AMBIENTAL
INRENA(***)
                               (*) Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural.
                               (**) Superintendencia Nacional de Registros Públicos.
                               (***) Instituto Nacional de Recursos Naturales.

El procedimiento para la inscripción de predios rurales, se iniciaba con el reconocimiento del derecho de posesión, para este efecto la Ley reconocía dos situaciones diferentes: 01) La posesión de predios rurales de propiedad del Estado; y 02) La posesión de predios rurales de propiedad de particulares.

Con relación a estos últimos, el procedimiento administrativo para inscribir la posesión en el Registro de Predios Rurales, significó la transformación del trámite judicial de prescripción adquisitiva de dominio en uno de naturaleza registral (o administrativo). Sin que estos quiera decir que hubiera reemplazado al proceso judicial de Prescripción Adquisitiva de Dominio prevista en el artículo 505º y siguientes del Código Procesal Civil.

Solo en caso de presentarse la Oposición a esta prescripción administrativa por parte de alguna persona interesada, dicho trámite derivaba a la vía judicial.


Inscripción del derecho de posesión sobre los predios rurales de propiedad del Estado

Para la inscripción del derecho de posesión sobre los predios rurales de propiedad del Estado debía cumplirse con los siguientes requisitos:

a.       Que se encuentre inscrito el derecho de propiedad del predio rural a favor del Estado.

b.      Que se acredite la explotación económica a que se refiere su artículo 27º[i] y la posesión directa (por uno mismo), continua (todos los días), pacífica (sin pleitos o controversia con terceros), pública (que todos conocen de su posesión) del predio rural durante un plazo mayor de un año anterior a la fecha de presentación de la solicitud de inscripción, con las pruebas señaladas en los artículos 26º y 27º del Decreto Legislativo Nº 667.

c.       Que se presente el Formulario Registral, firmado por el solicitante y por notario público o por abogado colegiado y por verificador, acompañado de las pruebas referidas en el acápite anterior y de los planos a que se refiere el Capítulo Quinto del presente dispositivo, según sea el caso.

Esta inscripción no era de aplicación para:

  1. Los ocupantes de predios rurales situados en terrenos de uso público a que se refiere el artículo 128º[ii] de la Constitución Política del Perú de 1979. (No olvidar que la Ley es de 1991)
  1. En terrenos destinados a proyectos especiales de desarrollo agrario cooperativo y comunal "PRODACC" o cualquier otro proyecto especial creado o por crearse referente a terrenos de naturaleza eriaza. 
  1. Los terrenos situados en áreas reservadas por el Estado.
Inscripción del derecho de posesión de predios de propiedad de particulares

Para la inscripción del derecho de posesión de predios de propiedad de particulares, quien
estaba poseyendo y explotando económicamente un predio rural de propiedad de particulares en forma directa (uno mismo), continua (todos los días), pacífica (sin pleitos o controversia con terceros), pública (que todos los vecinos del sector conocen de su posesión) y como propietario, por un plazo mayor de cinco (05) años, podía solicitar la inscripción de su derecho de posesión en el Registro Predial.

            Para ello debía tener los siguientes requisitos:

a.      Que se apruebe el derecho de posesión y la explotación económica a través de la presentación de las pruebas señaladas en el artículo 26º[iii] y en el artículo 27[iv] del Decreto Legislativo Nº 667, destinadas a acreditar la posesión y la explotación económica durante cinco años.

b.   Que no exista vínculo contractual entre el poseedor y el propietario del predio relativo a la posesión del mismo, es decir que el recurrente no sea inquilino, anticresista, comodatario, etc., del predio.

c.   Que el Formulario Registral, sea firmado por notario público o abogado colegiado y por verificador, acompañado de:

                    i.   Las pruebas del derecho de posesión y de la explotación económica del predio rural; y

                  ii.  Copia de los planos a que se refería el Capítulo Quinto del Decreto Legislativo Nº 667, según sea el caso.

Parcelación de los predios de las Empresas Campesinas Asociativas

Por este Decreto Legislativo también se incentivó la parcelación definitiva del territorio de las Empresas Campesinas Asociativas, es decir de aquellas empresas creadas al amparo del Texto Único Concordado del Decreto Ley Nº 17716, Ley de Reforma Agraria y adjudicatarias de las tierras afectadas y expropiadas con ese fin, nos referimos a las cooperativas agrarias, sociedades agrícolas de interés social, empresas rurales de propiedad social, grupos campesinos y cualquier otra forma de organización campesina que conduzca directamente tierras de aptitud agropecuaria.

            Los requisitos para inscribir la parcelación eran:
           
a)   Que el derecho de propiedad de la Empresa Campesina Asociativa se encuentre inscrito en el Registro Predial.          

b)     Que la Empresa Campesina Asociativa acuerde la parcelación en Junta o Asamblea General con el voto conforme de no menos de dos tercios de sus socios hábiles; y

c)    Que se presente el Formulario Registral firmado por el solicitante, por notario público o abogado colegiado y por verificador acompañado de los siguientes documentos:

-       Copia certificada del Acta de la Asamblea General de los miembros de la Empresa Campesina Asociativa en que conste el acuerdo de parcelación.
-       Copia del plano de parcelación, conforme a lo dispuesto en el artículo 33º del Decreto Legislativo Nº 667.

            Para la independización e inscripción del derecho de propiedad de la parcela transferida al socio o al trabajador estable de la Empresa Campesina Asociativa, debía cumplirse con los siguientes requisitos:

a)     Que la parcelación del predio rural de la Empresa Campesina Asociativa se encuentre  inscrita en el Registro Predial.

b)   Que se presente el Formulario Registral firmado por el solicitante y por notario público o abogado, acompañado de copia simple del documento en que conste la transferencia de propiedad de la parcela a favor del socio o del trabajador estable de la empresa.

Esta norma legal también admitía la inscripción simultánea del derecho de propiedad de la Empresa Campesina Asociativa sobre el predio rural, de la parcelación, así como la independización registral de las parcelas y la inscripción del derecho de propiedad favor de los parceleros, siempre que se cumpliera con los requisitos legalmente establecidos.

Es importante aclarar que las normas de este Decreto Legislativo, en ningún caso, eran aplicables dentro del territorios de las Comunidades Campesinas y Nativas, y si por alguna extraña circunstancias se hubiera titulado a un comunero como parcelario dentro de tierras comunales, estos títulos resultan nulos de pleno derecho, en razón de que las tierras comunales por mandato constitucional son imprescriptibles.


Notificación de la posesión inscrita.

            Una vez inscrito el derecho de posesión en la Sección Especial de Predios Rurales del Registro de Propiedad Inmueble de la Oficina Registral Regional o en el Registro Predial, el Registrador Público debía ordenar la notificación de esta inscripción al propietario, a los colindantes y a los vecinos del predio rural, mediante carteles que debían exhibirse:

  1. En el local de los Registros Públicos.
  2. En el predio rural materia de la inscripción.
  3. En el local del municipio distrital o provincial según corresponda.
  4. En el Juzgado de Paz y en el Juzgado Especializado en lo Civil más cercano.
  5. En el local de la Dirección Regional o Subregional Agraria o la Oficina Agraria de la jurisdicción donde se ubique el predio.
  6. En la iglesia parroquial, si los hubiere.
Estos carteles debían permanecer durante treinta (30) días contados a partir del primer día de su publicación.

            Del mismo modo, estas notificaciones debían ser publicadas por una sola vez y en forma gratuita en el Diario Oficial “El Peruano”. La presentación de la citada publicación en el Diario Oficial era exigible por los Registros Públicos para la inscripción del derecho de propiedad.

            Estas notificaciones debían consignar los siguientes datos:

a)  El nombre completo del poseedor con derecho inscrito en la Oficina Registral correspondiente:
b)  La ubicación, el área, linderos, perímetro, el código registral del predio rural y su código catastral, si existía.
c)     Finalmente en la misma notificación debía señalarse que de no presentarse oposición durante los treinta (30) días siguientes a la fecha del primer día de su publicación, se procedería a la inscripción, en forma automática, del derecho de propiedad del solicitante, sin requerirse declaración judicial previa.

Oposición a la inscripción de la prescripción.

       La oposición debía presentarse por escrito ante el Registro Predial, acompañando pruebas documentales que certifiquen que el titular con derecho de posesión inscrito no se encontraba explotando económicamente el predio, ni poseyéndolo con arreglo a lo señalado por el primer párrafo del artículo 22º[v] del Decreto Legislativo Nº 667.

En este caso el Registrador debía remitir la oposición al Juez competente. La Oposición y sus antecedentes debían ser tenidos como si se tratara del escrito de la demanda y sobre esa base el Juez debía dictar el Auto Admisorio de la misma. Este proceso judicial se denominaba OPOSICIÓN A LA INSCRIPCIÓN DE LA PRESCRIPCIÓN, y debía sujetarse a las reglas del proceso abreviado del nuevo Código Procesal Civil.

            Producida la Oposición el Registrador Público debía inscribir la misma en la partida registral donde se había inscrito la posesión.

            Culminado el proceso judicial, el Juzgado competente debía enviar una copia de la Sentencia consentida al Registro Predial, que podía ser de dos modos:

a)   Si la oposición era declarada fundada, el Registrador Público, debía cancelar el asiento donde corría inscrito el derecho de posesión y cualquier otro asiento posterior que pudiera ser consecuencia del mismo; y

b)     Si la oposición era declarada infundada, el registrador debía inscribir la propiedad del predio rural a nombre del poseedor.
           
Inscripción de la prescripción adquisitiva.

            Si la oposición sólo afectaba a una parte del predio rural, el derecho de posesión sobre la parte restante, se convertía en derecho de propiedad. Para este efecto el poseedor debía solicitar la independización registral de la parte del predio rural materia de la oposición. Hecha la independización el Registrador Público debía inscribir el derecho de propiedad.

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            Es preciso aclarar que los procedimientos administrativos para el saneamiento físico legal de los predios rústicos al amparo del Decreto Legislativo Nº 667, fueron ejecutados por el Proyecto Especial Titulación de Tierras y Catastro Rural – PETT, creado  mediante la Octava Disposición Complementaria del Decreto Ley N° 25902, Ley Orgánica del Ministerio de Agricultura, del 27 de noviembre de 1992, cuyo objetivo general fue generar las condiciones básicas para el desarrollo de un mercado de tierras rurales en el país a fin de promover la inversión en el agro; siendo sus objetivos específicos los de regularizar la propiedad de los predios rurales, consolidar e institucionalizar el Catastro Rural, y establecer un sistema único y automatizado de Registro de la Propiedad Rural.

En el año 2007, ante las denuncias de corrupción, mediante Decreto Supremo Nº 005-2007-VIVIENDA, del 21 de febrero del 2007 el PETT fue  absorbido por COFOPRI. Pero por mismo motivos de corrupción ocurridas en el COFOPRI, las funciones del ex PETT fueron transferidas a los Gobiernos Regionales como parte de la transferencias que debían realizarse desde el nivel central para la función contemplada en el inciso n) del artículo 51º de la Ley Nº 27867, Ley Orgánica de Gobiernos Regionales.  

Finalmente cabe debemos señalar que estos procedimientos administrativos culminaron cuando se acabó el financiamiento del Banco Interamericano de Desarrollo – BID.





[i] Artículo 27.- Prueba de la explotación económica.
                La explotación económica del predio rural deberá acreditarse a través de la inspección ocular que efectúe el verificador. En dicha inspección el verificador deberá constatar: la existencia de sementeras de plantaciones de cultivo o de crianza de ganado de acuerdo a la capacidad de los pastos, o en su caso, de labores de preparación de suelos.
                Se considera que también existe explotación económica en los predios rurales que se encuentran en período de descanso.
                El amojonamiento, cercos, cortes de madera, construcciones de edificaciones u otros actos similares no constituyen por sí solos pruebas de la explotación económica.
[ii] Patrimonio Cultural de la Nación
Artículo 128.- Los bienes públicos, cuyo uso es de todos, no son objeto de derechos privados.
[iii] Artículo 26.- Pruebas de la posesión.
La posesión directa, continua, pacífica, pública y como propietario del predio rural, debe acreditarse a través de la presentación al Registro correspondiente de dos pruebas. Una de ellas es, necesariamente, cualesquiera de las tres declaraciones escritas siguientes:
a)       De todos los colindantes o seis vecinos;
b)       De los comités, fondos u organizaciones representativas de los productores agrarios de la zona; y,
c)       De las Juntas de Usuarios o Comisiones de Regantes del respectivo Distrito de Riego.
La declaración correspondiente debe constar en Formulario Especial, debiendo acreditar los derechos del solicitante sobre el predio y, en su caso, los del cónyuge o conviviente.
En adición a una de las pruebas obligatorias antes citadas, se debe acompañar cualesquiera de los documentos que a continuación se detallan, los mismos que constituyen pruebas complementarias:

1)       Constancia de posesión otorgada por la Agencia Agraria respectiva para fines de inscripción del derecho de posesión al amparo del Decreto Legislativo Nº 667, con indicación del nombre del poseedor y de la ubicación o identificación del predio; expedida dentro de los 6 (seis) meses anteriores a la solicitud de inscripción en el Registro.
2)       Documentos que acrediten préstamos o adelantos de préstamos por crédito agrario, otorgados por instituciones bancarias como cajas rurales u otras instituciones del sistema financiero nacional en favor del poseedor. Dichos documentos deben contener los datos que permitan identificar al predio al que se refiere la solicitud de inscripción.
3)       Declaración Jurada de Pago del Impuesto Predial correspondiente a los años de posesión del predio al que se refiere la solicitud de inscripción. Las declaraciones juradas que hayan sido formuladas en vía de regularización sólo tienen mérito para acreditar la posesión respecto de la fecha en que ellas han sido presentadas.
4)       Recibos de pago realizados por el poseedor, por concepto de uso de agua con fines agrarios, de adquisición de insumos, materiales, equipos, maquinarias u otros activos necesarios para iniciar, ampliar o diversificar la campaña agrícola y las actividades económicas del solicitante. Dichos recibos deben contener los datos que permitan identificar al predio al que se refiere la solicitud de inscripción.
5)       Documento público o documento privado, con firmas legalizadas por Notario Público o Juez de Paz, en el que conste la transferencia de la posesión plena del predio en favor del solicitante. En caso de que el documento privado carezca de firmas legalizadas, para su presentación, se requiere que todos los intervinientes en el acto jurídico contenido en su texto suscriban el Formulario Registral o, en su defecto, que el documento que contiene el contrato sea reconocido judicialmente.
6)       Contrato de compraventa de la producción agraria, pecuaria o forestal celebrado por el poseedor con empresas del Estado. Este contrato deberá contener los datos que permitan identificar el predio al que se refiere la solicitud de inscripción.
7)       Constancia de registro del poseedor en el respectivo padrón de regantes de la administración técnica del distrito de riego con respecto al predio, expedida dentro de los 6 (seis) meses anteriores a la presentación de la solicitud de inscripción.
8)       Inspección judicial de tierras en proceso de prueba anticipada, con el objeto de verificar la posesión del predio.
9)       Certificado de inscripción de marcas y señales de ganado expedido a nombre del poseedor del predio.
10)   Certificado de inscripción del poseedor del predio en el padrón de prestatarios de fondo rotatorios.
11)   Certificado expedido a nombre del poseedor del predio de haber sido empadronado por el Instituto Nacional de Estadística e Informática.
12)   Certificado expedido a nombre del poseedor del predio de tener adeudos pendientes de pago por contratos de créditos agrícolas con FONDEAGRO o el Ministerio de Agricultura. Dicha certificación debe contener los datos que permitan identificar al predio al que se refiere la solicitud de inscripción.
13)   Certificado en que conste que el poseedor fue prestatario del Banco Agrario. Dicha certificación debe contener los datos que permitan identificar al predio al que se refiere la solicitud de inscripción.
14)   Certificado en que conste que el predio estuvo inscrito a nombre del poseedor solicitante en el Padrón Catastral de la ex Dirección General de Reforma Agraria y Asentamiento Rural.
Los registradores públicos por el solo mérito de una de las pruebas obligatorias y una prueba complementaria, inscriben el derecho de posesión invocado por el solicitante.
El poseedor puede sumar a su plazo de posesión, los plazos posesorios de los anteriores poseedores plenos. Para tal efecto debe acreditar la cadena ininterrumpida de los plazos posesorios anteriores al suyo, bajo la modalidad y con las pruebas establecidas en el presente artículo.
[iv] Artículo 27.- Prueba de la explotación económica.
La explotación económica del predio rural deberá acreditarse a través de la inspección ocular que efectúe el verificador. En dicha inspección el verificador deberá constatar: la existencia de sementeras de plantaciones de cultivo o de crianza de ganado de acuerdo a la capacidad de los pastos, o en su caso, de labores de preparación de suelos.
                Se considera que también existe explotación económica en los predios rurales que se encuentran en período de descanso.
                El amojonamiento, cercos, cortes de madera, construcciones de edificaciones u otros actos similares no constituyen por sí solos pruebas de la explotación económica.
[v] Artículo 22.- Inscripción del derecho de posesión.
                Quien esté poseyendo y explotando económicamente un predio rural de propiedad de particulares en forma directa, continua, pacífica, pública y como propietario, por un plazo mayor de 5 años, podrá solicitar la inscripción de su derecho de posesión en el "Registro Predial".
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